Nebenkostenabrechnung: Das gilt bei der Heizung

Philipp Krasa ist Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. Mit dem Team von Dr. Sonntag Rechtsanwälte hilft er sowohl Mietern, die sich gegen ungerechtfertigte Nebenkostenabrechnungen wehren wollen, als auch Vermietern, die ihre Betriebskosten rechtlich sicher abrechnen und ihre Forderungen durchsetzen wollen – und das in Nürnberg, Fürth, Erlangen und der Region.

Nach der Heizkostenverordnung sind Heizkosten sowie die Kosten für Warmwasser nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Verbraucht ein Mieter also weniger als die anderen Mitbewohner, zahlt er auch einen geringeren Anteil an den Gesamtkosten.

Steigen die Energiekosten, so geht das grundsätzlich zu Lasten des Mieters, auch wenn der Vermieter die Verträge mit den Lieferanten abschließt. Der Vermieter reicht die Heizkosten ja nur weiter. Allerdings ist er dabei verpflichtet, wirtschaftlich zu handeln. Gerade bei steigenden Preisen soll er Preisvergleiche anstellen. Er braucht zwar nicht unbedingt den allergünstigsten Anbieter wählen. Wenn er aber keine Preisvergleiche macht und die Mieter dadurch zu viel zahlen, kann er grundsätzlich sogar zum Schadensersatz verpflichtet sein.

Gut zu wissen: Steht eine Wohnung leer, muss der Vermieter die Heizungskosten dafür selbst tragen – und zwar inklusive des Anteils an den Heizkosten für gemeinsam genutzte Flächen wie Treppenhäuser.

Kommt es zu einer höheren Nachzahlung oder Erstattung, passen Vermieter meist die Abschläge entsprechend an. Das dürfen bzw. müssen sie auch, sofern die Abweichung nicht auf einen einmaligen Effekt zurückzuführen war.

Auch im laufenden Jahr kann der Vermieter die Abschläge anpassen, wenn sich die Nebenkosten absehbar stark ändern werden. Bei den Heizkosten kann das beispielsweise der Fall sein, wenn ein Liefervertrag ausläuft oder die Preise steigen.

Auch die Kosten für die Wartung der Heizung kann der Vermieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergeben – sofern das im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Dabei geht es um regelmäßige Tätigkeiten wie Prüfen, Messen, Reinigen, Einstellen und Austausch von Verbrauchsmaterial.
Auch die Kosten für die Ablesung trägt der Mieter.

Heizungsreparatur und Instandsetzung

Ist die Heizung kaputt, kommt der Vermieter für Reparatur bzw. Instandsetzung auf. Das gilt selbst dann, wenn der Defekt im Rahmen einer Heizungswartung entdeckt und beseitigt wurde. Gerade wenn in der Rechnung für die Heizungswartung teure oder langlebige Ersatzteile wie eine Ölpumpe, Rohre oder ein Brenner auftauchen, sollten die Mieter daher hellhörig werden.

Schafft der Vermieter eine neue Heizungsanlage an, hat das auf keinen Fall etwas in der Nebenkostenabrechnung zu suchen. Wird eine alte Anlage lediglich gegen ein gleichwertiges neues Modell ersetzt, muss der Vermieter die Kosten sogar alleine tragen – ähnlich wie bei einer Reparatur.

Das Problem aus Mieter-Sicht: Gerade bei alten Heizungen gibt es normalerweise kein gleichwertiges Modell, sondern nur ein deutlich besseres. Alte Heizwertkessel werden zumindest gegen einen modernen Brennwertkessel ausgetauscht. Teilweise wird sogar auf ein ganz anderes System (z.B. Holzpellets, Blockheizkraftwerk, Wärmepumpe) gesetzt. Da die Mieter dann – voraussichtlich – auch von dem Austausch profitieren, zählt die neue Heizung daher oft als Modernisierung. Dann kann der Vermieter 8 % der Kosten auf die jährliche Netto-Kaltmiete aufschlagen. Das sind ca. 0,67 % der Anschaffungskosten, um die sich die Monatsmiete erhöht. Häufig gibt es bei solchen Mieterhöhungen Streit darüber, ob es sich um eine Modernisierung handelt oder – zumindest teilweise– um den Ersatz einer Anlage, die ohnehin am Ende ihrer Lebenserwartung angekommen war.