Viele Mietverträge werden mit einer sogenannten Kündigungsausschlussklausel abgeschlossen, die meist beide Vertragsparteien gleichermaßen bindet. Eine ordentliche Kündigung der Wohnung ist während der damit definierten Mindestmietdauer eigentlich ausgeschlossen – sofern die Klausel wirksam vereinbart wurde. Ähnliches gilt für befristet abgeschlossene Mietverträge (Zeitverträge). Grundsätzlich können beide Vertragsparteien auch während der Mindestmietdauer den Mietvertrag einvernehmlich durch einen Aufhebungsvertrag beenden. Es gibt aber Ausnahmefälle, in denen eine der Parteien die Mindestmietdauer umgehen und den Vertrag einseitig kündigen kann:
Kündigung durch den Mieter während der Mindestmietdauer
Auch wenn die ordentliche Kündigung der Wohnung durch die Mindestmietdauer ausgeschlossen ist, kann dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zustehen. So kann der Mieter den Mietvertrag beispielsweise fristlos kündigen, wenn:
- der Vermieter ihm die Nutzung der Wohnung nicht ermöglicht,
- die Wohnung unbewohnbar ist oder Gesundheitsgefahren von ihr ausgehen,
- der Vermieter die Wohnung unerlaubt betritt oder
- wenn die Wohnfläche um mindestens 10 % kleiner ist als angegeben.
Teilweise ist vor der Kündigung noch eine Abmahnung nötig.
Außerdem ist die Kündigung des Mietvertrags auch während der Mindestmietdauer möglich, wenn der Vermieter die Miete erhöht. Dann gelten besondere Kündigungsfristen. Dies ist jedoch nicht bei einer Indexmiete oder Staffelmiete der Fall. Bei Zeitverträgen sind Mieterhöhungen ohnehin meist ausgeschlossen.
Keine Ausnahme gilt aber, wenn der Mieter beruflich zu einem Umzug gezwungen ist oder sich seine Familiensituation ändert – insbesondere wenn Kinder auf die Welt kommen. Auch in diesem Fall ist der Mieter an die vereinbarte Mietdauer gebunden.
Gut zu wissen: In vielen Fällen kann der Vermieter seine Zustimmung zu einer Untervermietung nicht verweigern. Sollte für den Mieter also eine Kündigung nicht möglich sein, kann er seinen Schaden oft noch durch eine Untervermietung bis zum Ende der Mindestmietdauer begrenzen.
Kündigung durch den Vermieter während der Mindestmietdauer
Eine ordentliche Kündigung der Wohnung durch den Vermieter ist allgemein schon schwierig und nur unter sehr eingeschränkten Bedingungen möglich. Während der Mindestmietdauer ist eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags für den Vermieter praktisch ausgeschlossen, da insbesondere die Eigenbedarfskündigung nicht mehr möglich ist.
Eine außerordentliche, fristlose Kündigung der Wohnung ist aber auch für den Vermieter weiter möglich. Diese Option steht ihm beispielsweise offen, wenn
- der Mieter mit der Miete im Rückstand ist,
- die vereinbarte Kaution nicht fristgerecht bezahlt wird oder
- der Mieter den Hausfrieden trotz Abmahnung weiter stört.
Details und weitere Gründe für eine fristlose Kündigung durch Mieter und Vermieter finden Sie auf unserer Seite zur Kündigung von Mietverträgen.
Sie haben ein Mietrechts-Problem? Kontaktieren Sie uns: 0911 971870 Die Kanzlei Dr. Sonntag Rechtsanwälte berät und vertritt Mieter und Vermieter aus Nürnberg, Fürth, Erlangen und der Region.